Schon das Jahr 2019 markierte mit einem Transaktionsvolumen von rund 450 Mio. Euro ein Allzeithoch bei Logistik-Immobilien, ein Wert der 2020 noch einmal mit 500 Mio. Euro übertroffen wurde. Diese Immobilien-Investment-Asset-Klasse rangierte damit auch erstmalig – hinter Wohnen und Büro – auf Rang drei und war die einzige Immobilienart, die ein steigendes Volumen im Vergleich zum Vorjahr realisieren konnte. Aufgrund der gestiegenen Preise für Logistikimmobilien bei unveränderten Logistikmieten haben sich die Spitzenrenditen vom Vorjahreswert mit 5 % deutlich auf 4,5 % verringert. „Wir sehen auch im laufenden Jahr 2021 einen deutlichen Nachfrageüberhang bei Logistik-Immobilien. Deshalb gehen wir heute davon aus, dass sich die Renditen weiter in Richtung 4 % und möglicherweise sogar darunter orientieren werden“, erläutert Mag. Stefan Krejci von RE/MAX Commercial.
Gründe für das Marktwachstum
Mehr als ein Jahr nach Beginn der Covid-19 Pandemie wird immer deutlicher, dass die Logistikbranche einer der größten, wenn nicht sogar der größte Krisengewinner ist. Einen wesentlichen Beitrag dazu leistete der weiter gestiegene Online-Handel. Der Wirtschaftskammer Österreich zufolge ist dieser im Jahr 2020 um +17 % auf 12 Mrd. Euro angestiegen. Belegt wird diese Entwicklung beispielsweise durch Zahlen der Österreichischen Post AG, die laut statista.com im Jahr 2020 ein Rekordvolumen von 165 Millionen Paketen und damit rund 30 % mehr als 2019 abgewickelt hat. Während eine Vielzahl an Einzelhandelsbranchen teilweise über Monate geschlossen waren, hat der vermehrte Aufenthalt in den eigenen vier Wänden auch zu einem Schub im Lebensmittelhandel geführt. Diese Branche ist im Vergleich zum Vorjahr um rund 9 % angewachsen. Die positive Entwicklung dieser beiden Bereiche hat sich, wie erwartet, direkt auf den Logistikmarkt niedergeschlagen.
„Wie auch bereits in den letzten Jahren ist e-Commerce ein wesentlicher Treiber für den Distanzhandel“, stellt Krejci fest. „Viele Menschen mussten – zum Teil sogar zwangsläufig – mit ihren Einkäufen ins Internet ausweichen. Es wird spannend sein, zu sehen, ob diese Entwicklung auch wieder umgekehrt werden kann, wenn Kunden wieder planbar und dauerhaft den stationären Handel aufsuchen können.“ Gleichzeitig werden steigende Lagerbestände die Nachfrage nach passenden Immobilien ebenfalls nach oben treiben. Einen möglichen Indikator dafür liefert der EMI (UniCredit Bank Austria EinkaufsManagerIndex), der im April 2021 mit 64,7 % auf den höchsten Wert seit Indexbeginn angestiegen ist. Steigende Lagerbestände sind gleichbedeutend mit einer erhöhten Versorgungssicherheit, die sich im letzten Jahr teilweise als durchaus kritisch herausgestellt hat.
Als weiterer möglicher Treiber gilt auch die Neuverteilung von Produktionsstandorten an sich. Neue Produktionsstätten und damit auch einhergehend, verkürzte Lieferwege, können durchaus mit steigenden Lagerbeständen korrelieren und sind somit miteinander verwoben. „Entscheidend wird jedenfalls die Frage sein, wie sich der politische Wunsch nach Versorgungssicherheit und gestärkten nationalen oder europäischen Produktionsketten mit dem ebenfalls starken Bedürfnis nach effizienter Flächennutzung und reduzierter Bodenversiegelung verhalten wird“, sagt Krejci. „Dies kann möglicherweise zu einer verstärkten Umnutzung bestehender Liegenschaften führen. Ob damit jedoch beide Ziele langfristig erreichbar sein werden, bleibt abzuwarten. Strengere Raumordnungen – wie beispielsweise seit März 2021 in Niederösterreich – lassen jedoch eine spannende Entwicklung erwarten.“
Linz/Linz-Umgebung
Linz profitiert bereits seit Jahren von seiner Anbindung an die Rhein-Donau-Achse sowie vom starken Industriestandort selbst, ebenso von der Spange zwischen Steyr und Wels. Dies hat zur Folge, dass Linz, mit einem Gesamtbestand von ca. 1,8 Millionen Quadratmeter, nach Wien der zweitgrößte Logistikmarkt in Österreich ist. Darüber hinaus bietet die Nähe zu Deutschland und der Tschechischen Republik weitere Vorteile für die Branche, von der unter anderem auch die Stadt und der Bezirk Wels profitierten. In Linz und Linz-Umgebung herrscht seit geraumer Zeit ein deutlicher Mangel an verfügbaren Grundstücken. Das führt dazu, dass es kaum Neuentwicklungen gibt. Jedoch können im Linzer Umland eine Vielzahl an älteren Gebäuden zukünftig auch für Umnutzungen zur Verfügung stehen. 2021 wird beispielsweise der auf Obst und Gemüse spezialisierte Logistiker Frutura eine neue Drehscheibe in Vorchdorf errichten. Dafür wurde das Areal der ehemaligen Wick-Fensterfabrik übernommen und wird nun um einen niedrigen zweistelligen Millionenbetrag adaptiert (OÖN, 10.12.2020). 11.500 m² sollen darüber hinaus in Eberstalzell („pod öko arena“) und weitere rund 10.500 m² am Hafen in Linz (Projekt „Neuland“), welches von der Donaulager Logistics genutzt werden soll, entstehen. Die Fertigstellung beider Projekte ist für das Jahr 2022 geplant.
Die Mieten lagen in Linz 2020 je nach Lage und Ausstattung zwischen 4 und 6 Euro/m² und damit auf dem Niveau des Jahres 2019. Im oberösterreichischen Zentralraum ist nach wie vor ein Wettbewerb um die besten Grundstücke zu beobachten. Vereinzelt wurden Steigerungen von 10 % auf 275Euro/m² festgestellt, wobei die geringe Anzahl an Transaktionen einen genauen Vergleich deutlich erschwert. „Aufgrund der geringen Neuflächenproduktion sind wir schon 2019 von steigenden Mietpreisen ausgegangen, welche danach nicht eingetreten sind. Dieser Trend hat sich 2020 fortgesetzt. Wir sind gespannt, ob es aufgrund der generell stärkeren Nachfrage nun auch zu einem Preisanstieg bei Mieten im laufenden Jahr kommen wird“, erklärt Krejci.
