Rechtsanwalt Dr. Gernot Sattlegger, Partner bei der Anwaltssocietät Sattlegger Dorninger Steiner & Partner OG (kurz: SDSP), klärt auf:

„Ein häufiges Thema in der anwaltlichen Beratungspraxis ist das ‚Recht am eigenen Bild‘. In diesem Bereich existieren einige Mythen, die sich beharrlich halten. Zunächst ist es so, dass die bloße Aufnahme und Veröffentlichung eines Lichtbildes, auf dem eine Person abgebildet ist, nicht unbedingt eine Rechtsverletzung beziehungsweise ein Eingriff in Persönlichkeitsrechte darstellt. Maßgeblich dabei ist § 78 Urheberrechtsgesetz samt der dazu ergangenen Rechtsprechung. Nach dem Gesetzeswortlaut ist eine Lichtbildveröffentlichung dann unzulässig, wenn ‚berechtigte Interessen des Abgebildeten verletzt werden‘. Man kann anhand dieser sehr allgemein gehaltenen Formulierung schon erkennen, dass es sich meist um sehr einzelfallbezogene Problemstellungen handelt. Lichtbildveröffentlichungen, bei denen eine Person bloßgestellt, ihr Privatleben preisgegeben wird, die Intimsphäre betroffen oder damit ein Werbewert verbunden ist, sind allerdings in aller Regel rechtswidrig und führen zu Unterlassungs-, Löschungs- und Schadenersatzansprüchen.

Wenn aber eine Person nur ‚zufällig‘ am Lichtbild zu sehen ist, handelt es sich demgegenüber häufig um keinen Eingriff in Persönlichkeitsrechte. In ganz speziellen Einzelfällen hat der Oberste Gerichtshof allerdings auch schon entschieden, dass schon die bloße Aufnahme eines Lichtbildes in Rechte eingreifen kann. Auf der ‚sicheren Seite‘ ist man dann, wenn Zustimmungen der (erkennbaren) Personen eingeholt oder diese unkenntlich gemacht werden.“

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Rechtsanwalt Dr. Gernot Sattlegger

Anwaltssocietät Sattlegger Dorninger Steiner & Partner OG (kurz: SDSP)
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Nach der kurzen Verschnaufpause 2019 hat der Wohnungsmarkt 2020 lt. RE/MAX ImmoSpiegel auf 50.386 verbücherte Einheiten zugelegt, somit um +554 zu 2019 und um +164 zu 2018. Dieser Zuwachs von 1,1 % zum Vorjahr ist nur ein Bruchteil des jährlichen Mengenzuwachses der letzten zehn Jahre – der lag bei +4,7 %.

Der Verkaufswert der 2020 gehandelten Wohnungen laut amtlichem Grundbuch stieg dabei abermals um +510 Mio. Euro, nach +711 Mio. Euro im Jahr davor. „Die Anzahl der verkauften Wohnungen hat sich in den letzten Jahren auf hohem Niveau eingependelt, die Preise haben 2020 nochmals zugelegt. Das Vorjahr war geprägt von Unsicherheit, dies hat zu einer steigenden Nachfrage nach Wohnungseigentum geführt – und hier vor allem bei Anlegern – und von einem in vielen Regionen spürbar rückläufigen Angebot“, erläutert RE/MAX Austria Geschäftsführer Bernhard Reikersdorfer. Er geht davon aus, dass „noch im heurigen Jahr das Angebot an Eigentumswohnungen wieder steigen wird. Dies wird in weiterer Folge dazu führen, dass die Preiskurve weiter abflachen wird bzw. in vielen Regionen die Preise sogar nachgeben werden. Nichtdestotrotz bleiben Eigentumswohnungen für die Eigennutzung, aber auch als Anlageform und zur Pensionsvorsorge, weiter begehrt und vor allem empfehlenswert.”

Im Jahr 2020 war den Wohnungskäufern ihr neues Heim in Österreich typischerweise 220.930 Euro wert und damit um +9.104 Euro oder +4,3 % mehr als 2019. Damit lag der Preisanstieg von 2019 auf 2020 den RE/MAX-Experten zufolge beinahe exakt auf dem Mittel der letzten fünf Jahre (+4,4 %) und um -1,3 Prozentpunkte unter dem der letzten zehn Jahre von +5,6 %. In Summe sind im Fünfjahresvergleich die typischen Preise der gehandelten Wohnungen um +26,1 % angestiegen, im Zehnjahresvergleich um +70,0 %.

Jede vierte Wohnung kostete 2020 weniger als 138.000 Euro

Wie die RE/MAX-Analyse aller Verbücherungen 2020 belegt, bezahlte ein Viertel aller Wohnungskäufer maximal 138.000 Euro pro Wohneinheit. Wie so oft ist dieses Preissegment von der höchsten Preissteigerung betroffen, sie lag bei exakt +8.000 Euro oder +6,2 %. Am anderen Ende der Preisskala lag die Untergrenze zum obersten Viertel aller verkauften Wohnungen bei 295.000 Euro, um +10.937 Euro oder +3,9 % über 2019. Ein Jahr zuvor waren es um +19.063 Euro (+7,2 %) mehr als 2018. „Es ist schon sehr bedenklich, wenn die Wohnungspreise in absoluten Zahlen oben wie unten fast gleich schnell steigen. Andererseits kann dem auch nur schwer begegnet werden, auch nicht durch massiven Neubau, weil die Neubauten erst recht wieder teurer sind als bestehende Immobilien und weil der Preisdruck nachfragegetrieben ist von Menschen, die in eher kleineren Wohnungen als Single leben wollen oder müssen, oder tendenziell kleinere Wohnungen als Anlageform kaufen“, bemerkt Anton Nenning, RE/MAX Austria.

Preise in den letzten zehn Jahren beinahe verdoppelt

Im Fünfjahresvergleich haben die typischen Preise der günstigeren Eigentumswohnungen des unteren Preisquartils bundesweit um +35,3 % angezogen, im Zehnjahresvergleich haben sie sich beinahe verdoppelt (+97,1 %). Im Bereich des oberen Preisquartils sind die Preissteigerungen geringer: Plus 22,9 % in fünf und +60,3 % in zehn Jahren. „Mit ein Grund ist sicherlich die rege Neubautätigkeit in den letzten Jahren, sowie die Tatsache, dass aufgrund fehlender alternativer Geldanlagemöglichkeiten viele Anleger ihr Geld in Wohnungseigentum investierten“, erläutert Nenning.

Quadratmeterpreise: Zwei-Klassen-Land

Das Bundesgebiet teilt sich in zwei Lager auf: Bundesländer mit Quadratmeterpreisen unter 3.000 Euro und jene mit Preisen über 4.000 Euro. Den statistischen Durchschnitt von 3.479 Euro findet man in keinem Bundesland. Am teuersten sind die Wohnungen erwartungsgemäß in Vorarlberg mit 4.436 Euro, dahinter folgen Wien mit 4.186 Euro / m², das Bundesland Salzburg mit 4.026 Euro / m² und Tirol mit 4.014 Euro / m². Am billigsten sind die Quadratmeterpreise im Burgenland mit 2.341 Euro vor der Steiermark mit 2.525 Euro und Kärnten mit 2.803 Euro. In der Mitte finden sich Ober- und Niederösterreich mit jeweils 2.981 Euro pro Wohnungsquadratmeter. Überall haben die Quadratmeterpreise angezogen. Die Bandbreite erstreckt sich von +1,3 % (Salzburg), +2,4 % (Wien) bis +12,7 % (Vorarlberg) und +20,9 % (Burgenland).

Oberösterreich:

Drittgrößter Wohnungsmarkt und stärkstes Wachstum in Österreich

6.491 neue Wohnungseigentümer wurden in Oberösterreich 2020 verbüchert, um +576 mehr als im bisherigen Rekordjahr (+9,7 %). Das ist absolut wie relativ der höchste Zuwachs unter allen Bundesländern. Er rettet in Wahrheit das Bundeswachstum zu 2019 und vermindert auch den Vorsprung der Steirer um ein Drittel. Der Gesamtwert der Wohnungskäufe in Oberösterreich sprang um fast eine Viertelmilliarde (+19,2 %) auf 1,39 Mrd. Euro. Damit steht Oberösterreich neben Wien und Tirol am Umsatzpodest auf Rang drei.

Linz mit bisher drittgrößter Menge

Für die Landeshauptstadt registrierte das amtliche Grundbuch 1.267 neue Wohnungs-eigentümerschaften, um -44 oder -3,4 % weniger als 2019 und auch weniger als im Spitzenjahr 2016. Damit ist der Linzer Anteil an der Landesmenge laut RE/MAX ImmoSpiegel wie schon 2018 auf 19,5 % gesunken. 2019 stand er bei 22,2 %, im Jahr 2014 sogar bei 30,5 %. Zweitstärkster Wohnungsmarkt ist laut IMMOunited Steyr und Steyr-Umgebung. Mehr als verdoppelt haben sich die Verbücherungszahlen, die enorme Bautätigkeit und die Gesamtverbücherungen von Großprojekten spielen da hinein. 851 Einheiten sind mehr als das doppelte des Vorjahres, aber nicht die alleinige Ursache für den Boom in Oberösterreich. Auch Linz-Land und Gmunden verbesserten als wichtige Wohnungsmärkte ihre Absatzzahlen, aber auch Urfahr-Umgebung mit +138 und Braunau mit +102 legten kräftig zu. Sie gleichen die Einbrüche in Wels samt Wels-Land mit -329 Einheiten mehr als aus. Prozentuell erheblich steigern konnte sich Kirchdorf (+63,7 %), aber auch die Bezirke Perg (+54,9 %) und Rohrbach (+44,7 %). Elf Bezirke zeigen den RE/MAX-Analysen zufolge in Oberösterreich Wachstumstendenzen, fünf dagegen hinken hinter dem 2019er Ergebnis nach.

Quelle: "RE/MAX Austria / IMMOunited / amtl.Grundbuch Vollerhebung"

Wohnungspreise in OÖ erstmals über 200.000 Euro

Preislich sind die oberösterreichischen Wohnungspreise in der Mitte der Bundesländer-Range und mit 201.620 Euro für eine typische Wohnung erstmals über der 200.000-Euro-Grenze. Die +6,7 %-Steigerung ist die dritthöchste im Bundesgebiet und entspricht einem Gegenwert von +12.683 Euro. Im Fünfjahresvergleich bedeutet das einen nominalen Wertzuwachs von +26,0 %, im Zehnjahresvergleich sogar von +73,4 %. Vorne liegen bei den Wohnungspreisen die Landeshauptstadt mit 226.228 Euro (+4,3 %), Urfahr-Umgebung mit 222.449 Euro (+7,6 %) und Vöcklabruck mit 218.222 Euro (+4,8 %) vor Gmunden mit 215.966 Euro und Linz-Land mit 212.587 Euro. Am billigsten geben es die Rohrbacher Wohnungsverkäufer mit 125.592 Euro, die Schärdinger (153.192 Euro) und die Kirchdorfer (167.264 Euro) knapp unter jenen in Ried (173.327 Euro) und jenen in Perg (177.189 Euro).

Die größten Veränderungen stellen die RE/MAX Experten bei den Preisen in den Bezirken Rohrbach (+24,1%), in Grieskirchen (+23,1), Schärding (+16,5%) und in Braunau (+16,3%) fest. Die geringsten dagegen in Perg (+2,3%), Ried (+2,9%) und sowohl in Linz und Eferding mit +4,3%. Ausreißer ist diesmal Kirchdorf: Dort sind die Preise von 169.948 Euro auf 167.264 Euro pro Wohnung gefallen (-1,6%). Die absolut günstigsten Wohnungen (unteres Preisviertel im Bezirk) kosteten weniger als 58.000 Euro in Rohrbach und 96.000 Euro in Schärding. In Linz lag die Obergrenze für das günstigste Viertel in der Mitte der Bezirksbandbreite bei 143.000 Euro, in Urfahr-Umgebung bei 160.000 Euro am obersten Ende. Generell haben im unteren Preisviertel die Wohnungspreise im Bundesland um +8,9 % auf 138.879 Euro angezogen. Die teuersten fanden sich laut RE/MAX-ImmoSpiegel im oberen Preisviertel Oberösterreichs mit mindestens 296.723 Euro in Linz, 282.112 Euro in Urfahr-Umgebung und mit 277.700 Euro in Linz-Land. Aber auch Gmunden mit 271.125 Euro, Vöcklabruck mit 270.000 Euro und wohl völlig unerwartet Freistadt mit 264.255 Euro spielen im gehobenen Segment oben mit.

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