Amstetten, 10. Mai 2023: Seit dem Jahr 2018 mit 12.689 Einfamilienhäusern schrumpft der Einfamilienhausmarkt kontinuierlich. Aber der Rückgang von 2021 auf 2022 war mit -8,2 % schon ein außergewöhnliches Ereignis, das seit dem Start des RE/MAX ImmoSpiegels 2009 nur 2020 (-10,1 %) und 2013 (-11,6 %) negativ übertroffen wurde. In den 14 Analysejahren ist es erst das vierte Mal, dass die 10.000-Grenze nicht erreicht wurde (2009, 2011 und 2013). Auf das Allzeithoch von 2018 fehlen -22,5 %, also fast ein Viertel.

Mengenrückgänge in allen Bundesländern

Die größten Mengeneinbrüche verzeichneten dabei die Bundesländer Steiermark (-237), Oberösterreich (-166), Niederösterreich (-157) und Kärnten (-103). Prozentuell hat es allerdings Tirol (-15,3 %) und Salzburg (-13,4 %) am stärksten getroffen. Wien mit -1,6 % und Vorarlberg mit -2,9 % können aufgrund ihrer Marktgröße das nationale Ergebnis nicht retten.

Bundesländerspitzenpreise 2022 nicht gehalten

War es 2021 noch das geringe Angebot, das bei stark steigenden Preisen (+13,4 %) zu „Lieferengpässen“ geführt hat, sind es 2022 zumindest in den beiden teuersten Bundesländern, Wien und Tirol, die hohen Preise in Verbindung mit Unsicherheit und Finanzierungserschwernissen, die den Markt massiv belasteten: Dort bleiben die Preise 2022 unter jenen von 2021.

National zweistelliger Preisanstieg, befeuert im unteren Preissegment

Österreichweit betrachtet sind die Einfamilienhauspreise jedoch um +12,1 % gestiegen: Die mengenstarken und günstigen Bundesländer Nieder- und Oberösterreich samt Steiermark tragen das ihre (mit +9,5 %, +14,8 % und +15,7 %) dazu bei.

Preise im Osten und Süden

Statistisch betrachtet bezahlten die Käufer für ein Einfamilienhaus in Österreich den RE/MAX Experten zufolge 2022 im Mittel 352.485 Euro, um +38.134 Euro mehr als 2021. Allerdings divergieren sowohl die Preise als auch die Wertentwicklungen von Bundesland zu Bundesland erheblich. Das Burgenland hatte die billigsten Einfamilienhauspreise und die höchste Preissteigerung (202.398 Euro, +18,9 %), dann kamen mit einigem Abstand die Bundesländer Steiermark (277.688 Euro, +15,7 %), Kärnten (289.344 Euro, +18,5 %) und Niederösterreich (290.922 Euro, +9,5 %) und wieder mit Respektabstand Oberösterreich mit 355.789 Euro und +14,8 %.

Das Doppelte im Westen

Damit sind die günstigen Bundesländer aufgezählt. Denn in den anderen vier Bundesländern kosteten Einfamilienhäuser rund das Doppelte: Salzburg mit 675.253 Euro (+16,7 %), Vorarlberg mit 709.310 Euro (+15,3 %) und vor allem Tirol (766.230 Euro, jedoch -1,7 %) und Wien mit 796.153 Euro und -2,3 % Preisrückgang.

Gesamttransaktionswert knapp unter Rekord

Der Gesamttransaktionswert der gehandelten Einfamilienhäuser balanciert den Mengeneinbruch und die Preissteigerung nahezu aus: -0,5 % fehlen bei 4,09 Mrd. Euro auf das historische Rekordergebnis von 2021. Der RE/MAX ImmoSpiegel und weitere Analysen von RE/MAX Austria, Österreichs mit Abstand klare Nummer 1 in der Immobilienvermittlung, basieren auf der Gesamtauswertung aller Immobilien-Kaufverträge, die im amtlichen Grundbuch 2022 verbüchert und von IMMOunited, den Experten für Immobiliendaten, ausgelesen und als Kaufvertragssammlung veröffentlicht wurden. „Im ersten Halbjahr 2022 war die Nachfrage nach Einfamilienhäusern auf einem Rekordniveau, das Angebot hingegen auf einem historischen Tiefstand. Die Preise haben speziell in dieser Zeit nochmals massiv zugelegt. In der zweiten Jahreshälfte gab es bereits eine merkbare Entspannung – die Nachfrage ging zurück, das Angebot wurde wieder mehr. Dieser Trend setzte sich auch in den ersten Monaten des Jahres 2023 weiter fort – mittlerweile liegt das Objektangebot für Wohnimmobilien um rund 40 % über dem Vergleichszeitraum des Vorjahres und die Nachfrage bewegt sich, aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen, im Vergleich zu den Vorjahren auf einem überschaubaren Niveau. Die Preiskurve flachte bereits in den letzten Monaten spürbar ab, für 2023 rechnen wir aus heutiger Sicht mit rückläufigen Preisen“, erklärt Bernhard Reikersdorfer, MBA, Managing Director von RE/MAX Austria, dessen Immobilienexpertennetzwerk 2022 mehr als jeden zehnten österreichischen Einfamilienhauskauf in Österreich erfolgreich begleitet hat.

Die Lage in OBERÖSTERREICH

Mengenrückgang wird noch deutlicher

Seit 2018 ist in Oberösterreich ein Abwärtstrend bei den verbücherten Einfamilienhäusern zu erkennen und bisher sind alle zwei Jahre die Rückgänge etwas deutlicher ausgefallen. 1.754 Einfamilienhäuser sind um -166 (-8,6 %) weniger als 2021 und damit der zweitstärkste Abfall in Österreich. Gegenüber dem Rekordjahr 2018 waren es um -456 Stück weniger. Bei steigenden Preisen wirkt sich eine geringere Transaktionsstückzahl aber nicht unbedingt negativ auf den Transaktionswert aus: Oberösterreich erreichte 666,9 Mio. Euro, ein Plus von 20,1 Mio. Euro (+3,1 %). Das bedeutet den Aufstieg von Rang drei auf Rang zwei unter den Bundesländern – nicht zuletzt, da Tirol massive Einbußen zu verzeichnen hatte.

Österreichs mittelpreisige Häuser

Mit einem typischen Einfamilienhauspreis von 355.789 Euro liegt Oberösterreich weiterhin in der goldenen Mitte, vier Bundesländer sind teurer, vier günstiger. Wie bereits oben angedeutet, sind die Preise nach oben geklettert, genauer gesagt um +45.952 Euro (+14,8 %). Nach Niederösterreich (+9,5 %) ist das der geringste prozentuale Preissprung, nur in Tirol (-1,7 %) und Wien (-2,3 %) ist es günstiger geworden. Im Fünfjahresvergleich haben die oberösterreichischen Einfamilienhäuser um +59,4 % zugelegt, im Zehnjahresvergleich um +99,8 %.

Braunau wieder ganz vorne

Zum ersten Mal im Jahr 2016, danach erst wieder 2020 und nun erneut 2022 ist Braunau der mengenstärkste unter den oberösterreichischen Bezirken. 212 Einträge ins Grundbuch sind 2022 um +18 mehr als 2021, wenn auch kein Rekordwert – der lag bei 232 Vertragsabschlüssen im Jahr 2019. 25 Verkäufe weniger als Braunau schaffte der Spitzenreiter aus 2021, Linz-Land, nämlich 187 (-23), dahinter folgt Wels (Stadt + Land) auf Rang drei mit 176 Verkäufen (-13). Unter jenen Bezirken, die ebenfalls über 100 Verkäufe erzielten, reihen sich Vöcklabruck (125; -36), Ried im Innkreis (122; +7), Gmunden (112; -25) und Urfahr-Umgebung (111; -26) ein. Steyr wiederholt sein Ergebnis 1:1 aus dem Jahr 2021 und verzeichnet erneut 101 Einfamilienhausverkäufe.

Grieskirchen mit größtem Mengenverlust

Die übrigen acht Bezirke verzeichneten zweistellige Transaktionszahlen. Darunter führend sind Freistadt mit 98 (-3) Verbücherungen, Grieskirchen mit 92 (-35) und Schärding mit 89 (-21). Alle drei Bezirke lagen 2021 noch über der 100er-Marke. Kirchdorf hat nach Braunau mit +16 Einheiten zwar das zweitstärkste Mengenwachstum, liegt mit 82 Einfamilienhausverkäufen jedoch um 31 Einheiten unter seinem Rekord von 2019 (113). Deutlich hinter dem Vorjahresergebnis liegt auch Rohrbach, das 2022 auf 69 (-26) Verbücherungen kommt. Knapp dahinter folgt die Landeshauptstadt Linz mit 68 (-4) Verbücherungen. 63 (+6) Verkäufe werden in Perg registriert, 47 (-1) sind es in Eferding.

(Fast) Überall Rekordpreise

Wie schon 2020 bringen es auch 2022 wieder 15 Bezirke auf neue Preishöchststände (2021 waren es 14). Nur ein Bezirk fällt unter das Niveau von 2021. Besonders auffällig gestiegen ist der Preis in Linz-Stadt: 642.018 Euro und damit +97.725 Euro (+18,0 %) mehr als 2021 mussten Käufer hier im Durchschnitt zahlen. Im Gesamtösterreich-Ranking bedeutet dies dennoch einen Abstieg von Rang 13 auf Rang 21 vor Mödling (Niederösterreich) und hinter Hallein (Salzburg). 

Neunmal neue 100.000-Euro-Marke übersprungen

2021 knackte Oberösterreichs Hauptstadt erstmals die halbe-Million-Euro-Marke für ein Einfamilienhaus. 2022 sind es bereits 642.018 Euro. Auf über 400.000 Euro schaffte es 2022 erstmals Linz-Land mit 439.315 Euro (+16,7 %). Ebenso die Bezirke Vöcklabruck mit 436.538 Euro (+23,5 %), Wels (Stadt + Land) mit 408.459 Euro (+20,9 %) und Urfahr-Umgebung mit 402.270 Euro (+24,7 %). Mehr als 300.000 Euro zahlen Kaufinteressenten neuerdings in Eferding, wo ein Einfamilienhaus durchschnittlich 368.650 Euro (+23,0 %) kostete. Dieselbe Hürde übersprang auch Freistadt: 351.921 Euro sind +22,2 % mehr. Ebenso in Braunau, wo ein Einfamilienhaus 342.507 Euro (+14,6 %) wert war und Steyr (Stadt + Land) mit 320.973 Euro (+9,2 %). Bereits im Vorjahr in derselben Preisklasse befanden sich Perg, heuer mit 341.808 Euro und einem Plus von 5,5 % sowie Gmunden, welcher als einziger Bezirk ein negatives Vorzeichen aufweist und mit -4,1 % auf 366.905 Euro zurückfällt.

Fünf Bezirke im Mittel noch unter 300.000 Euro

Weniger als die Hälfte des Linzer Preises war in Kirchdorf für ein Einfamilienhaus zu zahlen, nämlich 296.367 Euro (+21,7 %). Günstiger war es noch in Grieskirchen (289.547 Euro, +4,1 %), in Ried (262.721 Euro, +14,0 %), Schärding (232.989 Euro, +6,9 %) und in Rohrbach, dem letzten Bezirk, der mit 198.351 Euro (+13,7 %) noch unter der 200.000-Euro-Marke liegt.

Drei Bezirke als Geheimtipp

Auch wenn die Preise zwischen +12,4 % und +33,3 % zu 2021 gestiegen sind, bleiben Ried, Schärding und Rohrbach den RE/MAX Experten zufolge immer noch Geheimtipps für günstige Einfamilienhäuser in der Einstiegspreisklasse, statistisch dem unteren Quartil. Jeder vierte Käufer bezahlte in Ried weniger als 163.000 Euro, in Schärding weniger als 160.000 Euro und in Rohrbach weniger als 120.000 Euro für seine neue Bleibe.

Große Preisdifferenzen im gehobenen Segment

Für ein Viertel aller Einfamilienhäuser bezahlten Käufer in der Landeshauptstadt mindestens 807.500 Euro, um +14,1 % bzw. exakt +100.000 Euro mehr als 2021. Im Vergleich dazu mutet Linz-Land sehr günstig an, wo Einfamilienhäuser der Top-25-Prozent-Klasse ab 562.100 Euro zu haben waren. Die günstigsten Einfamilienhäuser innerhalb der gehobenen Preisklasse fanden sich aber wieder in Rohrbach – ab 285.000 Euro.

Detailzahlen auf Landes- und Bezirksbasis, Grafiken und Fotos finden Sie auf www.remax.at/de/presse/pressearchiv
Quellenangabe: RE/MAX-ImmoSpiegel Gesamtjahr 2022 auf Basis der Kaufpreissammlung von IMMOunited aus dem Amtl. Grundbuch (Vollerhebung).
Bild: Abdruck honorarfrei, RE/MAX Austria/C. Postl